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账务应用

案例:契税的税收筹划

  契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象,依据土地使用权、房屋的价格,向承受的单位和个人征收的一种税。根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》(国税发[2004]137号)文件规定,契税由税务机关直接征收,并普遍适用于有应税行为的单位和个人。

  在目前的经济生活中,涉及到转移土地、房屋权属的契税缴纳行为较多, 根据契税缴纳的税收政策进行纳税筹划,降低契税支出,日益为各方面纳税人所重视,现举例说明契税缴纳的纳税筹划方法。(以下所举各例中涉及到缴纳契税的税率为4%)

  一、签订等价交换合同,享受免征契税政策

  【例1】金信公司有一块土地价值3000万元拟出售给南方公司,然后从南方公司购买其另外一块价值3000万元的土地。双方签订土地销售与购买合同后,金信公司应缴纳契税=3000×4%=120(万元),南方公司应缴纳契税=3000×4%=120(万元)。

  纳税筹划思路:根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其《实施细则》规定:土地使用权、房屋交换,契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额,由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款,交换价格相等的,免征契税。

  根据上述文件对于免征契税的规定,提出纳税筹划方案如下:金信公司与南方公司改变合同定立方式,签订土地使用权交换合同,约定以3000万元的价格等价交换双方土地。根据契税的规定,金信公司和南方公司各自免征契税120万元。

  二、签订分立合同,降低契税支出

  【例2】红叶实业公司有一化肥生产车间拟出售给月星化工公司,该化肥生产车间有一幢生产厂房及其他生产厂房附属物,附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等,化肥生产车间总占地面积3000平方米,整体评估价为600万元(其中生产厂房评估价为160万元, 3000平方米土地评估价为240万元,其他生产厂房附属物评估价为200万元),月星化工公司按整体评估价600万元购买,应缴纳契税=600×4%=24(万元)。

  纳税筹划思路:

  根据《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税[2004]126号)规定:

  1.对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室,下同)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。

  2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税。

  3.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。

  根据上述文件对于免征契税的规定,在支付独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物价款时不征收契税,由此提出纳税筹划方案如下:红叶实业公司与月星化工公司签订两份销售合同,第一份合同为销售生产厂房及占地3000平方米土地使用权的合同, 销售合同价款为400万元, 第二份合同为销售独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物(主要包括围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等), 销售合同价款为200万元。经上述筹划,月星化工公司只就第一份销售合同缴纳契税,应缴纳契税=400×4%=16(万元), 节约契税支出8万元。
  三、改变抵债时间,享受免征契税政策

  【例3】金图公司因严重亏损准备关闭, 尚欠主要债权人明珠公司5000万元, 准备以公司一块价值5000万元的土地偿还所欠债务。明珠公司接受金图公司土地抵债应缴纳契税=5000×4%=200(万元)。

  纳税筹划思路:根据《财政部 国家税务总局关于改制重组若干契税政策的通知》财税[2003]184号文件规定:企业按照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后,债权人(包括关闭、破产企业职工)承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税。

  根据上述文件对于免征契税的规定,提出纳税筹划方案如下:明珠公司改变接受金图公司以土地抵债的时间,先以主要债权人身份到法院申请金图公司破产, 待金图公司破产清算后再以主要债权人身份承受金图公司以价值5000万元的土地抵偿债务,可享受免征契税,节约契税支出200万元。

  四、改变抵债不动产的接收人,享受免征契税

  【例4】华业公司欠石林公司货款2000万元, 准备以华业公司原价值2000万元的商品房偿还所欠债务。石林公司接受华业公司商品房抵债后又以2000万元的价格转售给亚美公司偿还所欠债务2000万元,石林公司接受华业公司抵债商品房应缴纳契税=2000×4%=80(万元)。

  纳税筹划思路:石林公司最终需将抵债商品房销售给亚美公司抵债,华业公司抵债商品房在石林公司账面只是过渡性质,却需多缴纳契税80万元,在三方欠款均相等的情况下,进行纳税筹划后这80万元多缴纳的中间环节契税可免征,可考虑纳税筹划方案如下:石林公司与华业公司、亚美公司签订债务偿还协议,由华业公司将抵债商品房直接销售给亚美公司,亚美公司将房款汇给华业公司,华业公司收亚美公司房款后再汇给石林公司偿还债务,石林公司收华业公司欠款后再汇给亚美公司偿还债务。经上述筹划后,三方欠款清欠完毕,且石林公司可享受免征契税,节约契税支出80万元。

  五、改变投资方式,享受免征契税政策

  【例5】王明有一幢商品房价值500万元,李立有货币资金300万元,两人共同投资开办新华有限责任公司,新华公司注册资本为800万元。新华公司接受房产投资后应缴纳契税=500×4%=20(万元)。

  纳税筹划思路:

  根据财税[2003]184号文件的规定:非公司制企业,按照《中华人民共和国公司法》的规定,整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。

  根据上述文件对于免征契税的规定,提出纳税筹划方案如下:

  第一步,王明到工商局注册登记成立王明个人独资公司,将自有房产投入王明个人独资公司,由于房屋产权所有人和使用人未发生变化,故无需办理房产变更手续,不需缴纳契税。

 

 

 


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