房企地下车位出租一次性收费的涉税分析

　　一般情况下，地下人防设施在房地产开发企业既无产权、又无帐面价值，但房地产开发企业对其拥有代管权。对房地产开发企业将代管的地下人防设施用作生产、经营等用途的，自2006年1月1日起，按照财税[2005]181号文件的规定征收房产税。

　　一、地下车库产权归属介定问题

　　第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。

　　第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。

　　第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。

　　二、销售地下车库涉及的税金

　　（一）营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则规定，在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人。因而，个人销售房产应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%.

　　（二）企业所得税根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，中华人民共和国境内的企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，按适用税率计算缴纳企业所得税。

　　（三）土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。

　　（四）城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及其相关法规的规定，城市维护建设税以实际缴纳营业税税额为计税依据，按适用税率计算缴纳。

　　（五）教育费附加按实际缴纳营业税税额的3%计算缴纳。

　　（六）印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定，所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五计税贴花。

　　三、出租地下车库房产税如何缴纳

　　根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）的规定：

　　（一）、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

　　（二）、自用的地下建筑，按以下方式计税：

　　1.工业用途房产，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值。

　　应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-（10%-30%]×1.2%.

　　2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。

　　应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

　　3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　（三）、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》文件的规定：第三条房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

　　第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.根据《国家税务总局关于印发（试行稿）的通知》的规定：（六）租赁业租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。根据上述规定，出租地下停车位应按规定以租金收入为计税依据缴纳房产税。

　　四、房产公司出租地下车位一次性收费如何纳税

　　根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，针对转让车位使用权取得的收入，贵公司应缴纳以下税款：

　　1.营业税。根据国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函〔2005〕83号）规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业———租赁业”征收营业税，营业税税率为5%，计税依据为取得的租赁收入。

　　2.房产税。房产税是以房产为征税对象。房产是以房屋形态表现的财产。财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。根据此规定，地下车库属于房产范畴，应当征收房产税。对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，按出租收入的12%征收房产税。

　　3.企业所得税。车位租赁收入组成企业所得税应税收入。企业所得税法实施条例第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。深圳实行过渡期企业所得税优惠税率，2010年企业所得税税率为22%.

　　4.城镇土地使用税。对车位所拥有的土地使用权面积，应当按当地税务机关确定的标准，按期缴纳城镇土地使用税。

　　5.印花税。房屋租赁合同属于印花税征税范围，应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。

　　五、一次性收取地下车位租金涉税操作要点

　　（一）、签定合同

　　1.地下车位只能出租不能出售地下车位经核实原属“人防工程”，但国家有相关规定“人防工程”的地下车库，所有权归国家所有，既不计入公用建筑面积，也不得出售产权，但可出租车位，收入归投资人所有。

　　2.租赁期限不得超过20年根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”也就是说，法律只能保护您对这个车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。

　　3、明确约定租金及其支付方式

　　1）乙方需在签定本合同时将车位租赁费一次性向甲方支付。收取费用后，不再退费。

　　2）乙方承租停车位的租金为每一车位每年人民币元[车位租赁费一次性收费金额/租赁期限（20年）].

　　3）如果业主不愿意买车位，开发商也不能随便将车位出售给小区以外的车辆，“除非该小区的地下车库直接连接小区外的路面，否则业主完全有理由不让小区以外的车辆驶进小区的地面道路，因为小区的地面道路属于共有部位。”

　　（二）、收入确认

　　1、营业税收入确认旧政：对一次性收取若干年内所有租赁费收入的，属于预收性质。根据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）的规定，单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。而按财务会计制度的规定，应在整个受益期内分期确认收入。

　　新政：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。企业在会计核算中，对于采用长期出租一次性收取租金方式的，根据合同约定的日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取租金当期确认租金收入。

　　2、房产税收入确认对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，按出租收入的12%征收房产税。房产税是按年征收、分期缴纳，纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。对一次性取得的若干年的租赁收入应按在整个受益期内分期确认收入，按规定计算缴纳房产税。

　　3、企业所得税收入确认对于车位销售的企业所得税问题，由于房地产企业都是一次性通过成本对象或公共配套设施转入销售成本，所以收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。

　　（三）、开具发票销售地下停车位开具发票分两种情况：

　　1、销售永久使用权的，视同商品房销售，应开具《商品房销售（结算）专用发票》。

　　2、销售临时使用权的，视同服务业中租赁行为，应开具《服务业统一发票》。

　　（四）、税收优惠

　　按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条（十九）款规定；从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

　　（五）、税务沟通

　　产权若不属于开发商，税收政策不够明确，一般按照实质重于形式的原则缴纳房产税。具体执行中还要取决于主管税务机关的自由裁量权，如何确定，贵公司可以与主管税务机关充分沟通。在税法允许的范围内，选择有利的纳税方式。同时，注意规避纳税风险，以免除不必要的税务处罚。

　　在实际操作中，对于一次性收取地下车位租金，纳税人应当具体问题具体分析，灵活运用税收政策。其前提应是在合理和不违法的情况下，合理节税，减轻税收负担，在维护贵公司正当、合法的经济权益的同时，注意规避纳税风险，实现企业税后利润最大化。